Eine Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien erfordert die Koordination zweier unterschiedlicher Steuersysteme. Das Vereinigte Königreich kann die Einkünfte besteuern, weil sich die Immobilie dort befindet. Spanien muss sie ebenfalls berücksichtigen, wenn der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist, da dort das Welteinkommen besteuert wird. Entscheidend ist nicht, die Einkünfte einfach zweimal zu erklären, sondern sie in jedem Land korrekt zu ermitteln und den Mechanismus zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anzuwenden.
Bei Barcelona Tributario sind wir auf internationales Steuerrecht spezialisiert und beraten in Barcelona und Katalonien ansässige Personen mit Immobilien, Investments und Vermögen im Ausland. Wir prüfen die britische und spanische Besteuerung gemeinsam, damit der Eigentümer seine Pflichten in beiden Ländern erfüllt, die tatsächlich zustehenden Kosten und Ermäßigungen nutzt und nicht wegen mangelhafter Abstimmung mehr zahlt als nötig.
Kurzantwort: Wenn Sie eine Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien haben, müssen Sie die Mieteinnahmen in der Regel im Vereinigten Königreich erklären und außerdem in Ihre spanische Einkommensteuererklärung (IRPF) aufnehmen. Das geltende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich erlaubt dem Vereinigten Königreich die Besteuerung der Einkünfte aus der Immobilie; Spanien korrigiert die Doppelbesteuerung durch Anrechnung der tatsächlich entrichteten Steuer innerhalb der gesetzlichen Grenzen.
Die steuerliche Ansässigkeit ist die erste Angabe, die wir prüfen
Ein Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in Spanien ist nicht das einzige Kriterium
Das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF) betrachtet unter anderem Personen als steuerlich in Spanien ansässig, die sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage dort aufhalten oder deren Mittelpunkt beziehungsweise Grundlage ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Zudem besteht eine Ansässigkeitsvermutung, wenn der nicht rechtlich getrennte Ehegatte und die unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder gewöhnlich in Spanien leben, sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen wird.
Die Erklärung einer Vermietung im Vereinigten Königreich bei Wohnsitz in Spanien ist komplexer, als es scheint. Vermeiden Sie kostspielige Fehler und stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Pflichten gegenüber beiden Steuerbehörden korrekt erfüllen: Unsere Steueranwälte analysieren Ihren Fall unverbindlich.
Deshalb beschränken wir uns bei Barcelona Tributario nicht darauf, Tage zu zählen. Wenn persönliches Leben, wirtschaftliche Tätigkeit, Vermögen oder wesentliche Aufenthalte in beiden Ländern bestehen, analysieren wir das Gesamtbild, bevor wir davon ausgehen, wo der Mandant steuerpflichtig ist.
Wenn beide Länder Sie als ansässig betrachten, kommt das Abkommen zur Anwendung
Es kann vorkommen, dass Spanien und das Vereinigte Königreich dieselbe Person nach ihren jeweiligen nationalen Vorschriften als ansässig ansehen. In diesem Fall sind die Tie-Breaker-Regeln des Abkommens anzuwenden: ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit und letztlich eine Einigung zwischen den zuständigen Behörden.
Die korrekte Klärung dieses Punkts bestimmt die gesamte spätere Besteuerung einer Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien.
So wird die Vermietung im Vereinigten Königreich besteuert
Das Non-Resident Landlords Scheme kann zu Steuerabzügen führen
Liegt der gewöhnliche Wohnsitz des Eigentümers außerhalb des Vereinigten Königreichs, kann er unter das Non-Resident Landlords Scheme (NRLS) fallen. Wenn ein britischer Immobilienverwalter die Mieten einzieht, ist normalerweise dieser für das Verfahren zuständig. Gibt es keinen Verwalter, kann ein Mieter, der mehr als 100 Pfund pro Woche zahlt, dazu verpflichtet sein.
Die Steuer im Rahmen des NRLS wird zum Grundsteuersatz auf den steuerpflichtigen Betrag nach Abzug der abzugsfähigen Ausgaben berechnet, die der Verwalter oder Mieter gezahlt hat und nach den Regeln des Systems berücksichtigen darf. Daher ist es nicht richtig, stets von einem automatischen Steuerabzug von 20 % auf sämtliche Bruttomieteinnahmen zu sprechen.
Es ist möglich, den Erhalt der Miete ohne Steuerabzug zu beantragen
Der Eigentümer kann bei HMRC im entsprechenden Verfahren für Nichtansässige die Genehmigung beantragen, die Miete ohne Abzug zu erhalten. Die Genehmigung von HMRC, die vollen Mieteinnahmen einzuziehen, macht die Vermietung nicht steuerfrei: Die Einkünfte müssen gegebenenfalls später über Self Assessment erklärt werden.
Bei Barcelona Tributario stimmen wir diesen Punkt mit dem britischen Berater ab, um zu ermitteln, wie viel Steuer im Vereinigten Königreich tatsächlich entrichtet wurde, denn dieser Betrag ist später für die spanische Steueranrechnung relevant.
Britische und spanische Kosten werden nicht gleich berechnet
Das Vereinigte Königreich erlaubt den Abzug bestimmter Ausgaben des Vermietungsgeschäfts. Bei natürlichen Personen gilt für Finanzierungskosten einer vermieteten Wohnimmobilie jedoch eine Sonderregelung: Seit 2020 werden Finanzierungskosten für Wohnimmobilien nicht mehr wie zuvor unmittelbar vom Gewinn abgezogen, sondern können innerhalb bestimmter Grenzen zu einer Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz von 20 % führen.
Das ist wichtig, weil der von HMRC ermittelte Gewinn nicht einfach in die spanische Einkommensteuererklärung übernommen werden darf. Jedes Land ermittelt die Einkünfte nach seinen eigenen Vorschriften.
So werden Einkünfte aus der britischen Immobilie in Spanien erklärt
Die Einkünfte werden als Erträge aus Immobilienvermögen erfasst
Stellt die Vermietung für Zwecke der spanischen Einkommensteuer keine wirtschaftliche Tätigkeit dar, werden die Einnahmen als Erträge aus Immobilienvermögen erfasst. Die Bruttoeinnahmen müssen erklärt werden; abgezogen werden dürfen nur die nach spanischem Recht abzugsfähigen und ordnungsgemäß nachgewiesenen Kosten.
Zu den möglicherweise relevanten Kosten gehören Zinsen und sonstige Finanzierungskosten innerhalb ihrer Grenzen, Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungskosten, bestimmte Steuern und die steuerliche Abschreibung der Immobilie.
Die Abschreibung einer ausländischen Immobilie erfordert Unterlagen
Die Abschreibung ist einer der Punkte, die am häufigsten Probleme verursachen, wenn sich die Immobilie im Vereinigten Königreich befindet und kein spanischer Katasterwert vorliegt, der eine einfache Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ermöglicht. Die jüngere Rechtsprechung und die von der AEAT übernommene Auffassung erlauben die Berechnung der tatsächlichen Wertminderung innerhalb bestimmter Grenzen; dennoch muss eine angemessene Bemessungsgrundlage nachgewiesen und der Grundstückswert ausgeschlossen werden.
Bei Barcelona Tributario prüfen wir die Kaufurkunde oder den Erwerbsvertrag, Bewertungen, britische Gutachten und alle verfügbaren Daten, um eine steuerlich vertretbare Position zu entwickeln. Bei hohem Vermögen kann ein Unterschied bei dieser Grundlage den jährlich erklärten Nettoertrag erheblich verändern.
Der spanische Grenzsteuersatz hängt von Ihren übrigen Einkünften ab
Der Nettoertrag aus der Vermietung ist Teil der allgemeinen Bemessungsgrundlage der spanischen Einkommensteuer. Deshalb gibt es keinen einheitlichen Steuersatz für eine Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien: Die endgültige Besteuerung hängt von den übrigen Einkünften und der steuerlichen Situation des Steuerpflichtigen ab.
Genau deshalb führen wir eine Gesamtberechnung durch und analysieren die Immobilie nicht isoliert.
Die Ermäßigung für Wohnraumvermietung kann auch außerhalb Spaniens relevant sein
Sie darf nicht allein deshalb ausgeschlossen werden, weil die Wohnung im Vereinigten Königreich liegt
Der ursprüngliche Entwurf behauptete, dass die Ermäßigung nach Artikel 23.2 des IRPF grundsätzlich nicht auf eine im Ausland gelegene Wohnung angewendet werden könne. Diese Schlussfolgerung ist zu kategorisch. Die Rechtsprechung hat die Anwendung der Ermäßigung auf Einkünfte aus einer im Vereinigten Königreich gelegenen Wohnung anerkannt, wenn die Voraussetzungen einer Wohnraumvermietung erfüllt waren.
Der Standort der Immobilie außerhalb Spaniens erlaubt es daher nicht, den Vorteil automatisch abzulehnen. Vertragsdatum, tatsächliche Nutzung der Wohnung und die für das jeweilige Steuerjahr geltenden Vorschriften müssen geprüft werden.
Alte und neue Verträge haben nicht denselben Prozentsatz
Für Verträge, die vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, bleibt unter den Voraussetzungen der Übergangsregelung grundsätzlich die Ermäßigung von 60 % bestehen. Für spätere Verträge sieht Artikel 23.2 eine allgemeine Ermäßigung von 50 % vor, die in bestimmten Fällen erhöht werden kann.
Die erhöhten Ermäßigungen von 60 %, 70 % oder 90 % hängen von besonderen Voraussetzungen ab; einige sind an Begriffe des spanischen Wohnraumsystems geknüpft, etwa an Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei einer britischen Immobilie sollte jede Voraussetzung geprüft werden, statt Prozentsätze automatisch anzuwenden.
So vermeiden wir die Doppelbesteuerung zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich
Das geltende Abkommen wurde 2013 unterzeichnet
Das derzeit zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich anwendbare Abkommen wurde 2013 in London unterzeichnet und trat 2014 in Kraft. Es ersetzte das frühere Abkommen von 1975, das keine Wirkung mehr entfaltete.
Jedes Jahr ohne angemessene Steuerplanung kann zu Sanktionen oder einer höheren als notwendigen Steuerbelastung führen. Sprechen Sie noch heute mit einem Spezialisten für internationales Steuerrecht und erfahren Sie, wie Sie Ihre Steuerlast rechtssicher und sicher optimieren können.
Artikel 6 erlaubt dem Vereinigten Königreich, Einkünfte aus dort gelegenen Immobilien zu besteuern, auch wenn der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist.
Spanien erlaubt die Anrechnung der im Vereinigten Königreich gezahlten Steuer
Spanien bezieht die Einkünfte in die Einkommensteuer des Ansässigen ein und ermöglicht die Korrektur der Doppelbesteuerung. Die Anrechnung entspricht nicht zwingend dem gesamten im Vereinigten Königreich gezahlten Betrag: Artikel 80 des IRPF begrenzt die Anrechnung auf den niedrigeren Betrag aus der tatsächlich entrichteten ausländischen Steuer und dem Betrag, der sich aus der Anwendung des spanischen effektiven Durchschnittssteuersatzes auf die im Ausland besteuerten Einkünfte ergibt.
Deshalb unterscheiden wir zwischen dem NRLS-Steuerabzug und der endgültigen britischen Steuer. Wird ein Steuerabzug letztlich von HMRC erstattet, darf er nicht so behandelt werden, als sei der gesamte Betrag endgültig getragene ausländische Steuer.
Beide Steuerkalender müssen abgestimmt werden
Das britische Steuerjahr läuft vom 6. April bis zum 5. April, während die spanische Einkommensteuer dem Kalenderjahr folgt. Dieser Unterschied erfordert eine Abstimmung von Einnahmen, Ausgaben und entrichteter Steuer, damit die spanische Erklärung den entsprechenden Zeitraum korrekt abbildet.
Bei Barcelona Tributario führen wir diese dokumentarische Abstimmung für unsere Mandanten mit einer Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien durch und verhindern so, dass unterschiedliche Kalender zu einer fehlerhaft berechneten Steueranrechnung führen.
Modell 720 und weitere Pflichten in Bezug auf die ausländische Immobilie
Die Grenze und Bewertung werden je Immobilienblock geprüft
Das Modell 720 umfasst drei unabhängige Blöcke: Konten, Wertpapiere und Rechte sowie Immobilien und Rechte an Immobilien. Die erstmalige Verpflichtung wird anhand der Grenze von 50.000 € innerhalb jedes Blocks geprüft, nicht durch die wahllose Zusammenrechnung aller ausländischen Vermögenswerte. Eine britische Immobilie kann eine Informationspflicht auslösen, auch wenn sie keine Einkünfte erzielt oder die Steuer auf die Vermietung korrekt erklärt wurde.
Bei im Ausland gelegenen Immobilien verwendet die AEAT für Zwecke des Modells 720 den Anschaffungswert einschließlich der mit dem Kauf verbundenen Kosten und Steuern. Wurde der Preis in Pfund angegeben, wird die Informationsbewertung nach dem gemäß den Regeln des Modells anwendbaren Wechselkurs angepasst. Es ist nicht richtig, als allgemeine Regel „den höchsten Wert aus Anschaffung, Katasterwert und von der Verwaltung festgestelltem Wert“ zu verwenden, denn dies ist nicht die Bewertungsregel für Immobilien im Modell 720.
Der Verkauf der Immobilie kann eine erneute Meldung erforderlich machen
Nach einer ersten Erklärung besteht keine automatische Pflicht, das Modell jedes Jahr erneut einzureichen. Unter anderem muss geprüft werden, ob ein Anstieg über den jeweiligen gesetzlichen Schwellenwert hinaus erfolgt oder ob das Eigentum durch Verkauf oder eine andere Übertragung erlischt.
Auch beim Verkauf der Wohnung muss der Gewinn abgestimmt werden
Der künftige Verkauf einer britischen Wohnung kann im Vereinigten Königreich Capital Gains Tax auslösen. Seit dem 6. April 2026 betragen die allgemeinen Steuersätze für natürliche Personen 18 % und 24 %, abhängig von den Umständen des Steuerpflichtigen und dem Gewinn.
Ist der Eigentümer beim Verkauf weiterhin in Spanien steuerlich ansässig, muss der Veräußerungsgewinn auch in Spanien geprüft werden und kann in die Sparbemessungsgrundlage einfließen. Im Jahr 2026 erreicht der Höchstsatz dieser Staffel 30 % für den Teil, der 300.000 € übersteigt. Auch hier müssen das Abkommen und die Anrechnung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung abgestimmt werden, damit die anrechenbare britische Steuer innerhalb der spanischen Grenzen berücksichtigt wird.
Warum Sie diese Steuerangelegenheiten Barcelona Tributario anvertrauen sollten
Wir sind Spezialisten für internationales Vermögen mit Verbindung zu Barcelona
Bei Barcelona Tributario arbeiten wir mit in Barcelona und Katalonien ansässigen Personen, die Immobilien, Gesellschaften, Investments oder Vermögen außerhalb Spaniens halten. Unsere Arbeit besteht nicht nur darin, eine Steuererklärung auszufüllen: Wir analysieren, wie beide Rechtsordnungen zusammenwirken und welche Entscheidungen Risiken verringern und das steuerliche Ergebnis im Rahmen des Gesetzes verbessern können.
Wir prüfen den gesamten Vorgang, nicht nur eine einzelne Steuererklärung
Bei einer Vermietung im Vereinigten Königreich bei steuerlichem Wohnsitz in Spanien prüfen wir die steuerliche Ansässigkeit, NRLS, Self Assessment, britische Ausgaben, den spanischen Ertrag, die Vermietungsermäßigung, die Abschreibung, das Modell 720 und die Anrechnung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.
Unser Ziel ist, dass der Mandant eine einzige kohärente Steuerstrategie hat, auch wenn zwei Steuerbehörden beteiligt sind. Genau bei dieser Koordination schaffen wir den größten Mehrwert und vermeiden die meisten Fehler.
Häufig gestellte Fragen zur Vermietung im Vereinigten Königreich bei Wohnsitz in Spanien
Muss ich die Vermietung in Spanien erklären, wenn ich bereits im Vereinigten Königreich Steuern zahle?
Ja. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie die entsprechenden weltweiten Einkünfte in Ihre spanische Einkommensteuererklärung aufnehmen. Die im Vereinigten Königreich tatsächlich entrichtete Steuer kann innerhalb der gesetzlichen Grenzen zu einer Anrechnung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung berechtigen.
Sie besitzen eine Immobilie im Vereinigten Königreich und wohnen in Barcelona? Bei Barcelona Tributario koordinieren wir Ihre spanische und britische Besteuerung, damit Sie nicht zu viel zahlen oder sich unnötigen Risiken aussetzen. Fordern Sie jetzt eine erste individuelle Einschätzung an.
Behält der britische Verwalter immer 20 % der gesamten Miete ein?
Nicht genau. Das NRLS wendet den Grundsteuersatz auf den steuerpflichtigen Betrag nach Abzug bestimmter abzugsfähiger Ausgaben an, die von der Person gezahlt wurden, die das System anwendet. Zudem kann HMRC dem Eigentümer erlauben, die Miete ohne Abzug einzuziehen und später über Self Assessment abzurechnen.
Kann ich in Spanien eine Ermäßigung für die Vermietung der Wohnung anwenden?
Die Lage im Vereinigten Königreich schließt die Ermäßigung nach Artikel 23.2 nicht automatisch aus. Vertragsdatum, Nutzung als Wohnraum und die geltenden Voraussetzungen müssen geprüft werden. Für Verträge vor und nach dem 26. Mai 2023 gelten unterschiedliche Regelungen.
Muss ich für eine Wohnung im Vereinigten Königreich das Modell 720 einreichen?
Eine Verpflichtung kann bestehen, wenn die Grenze des Immobilienblocks überschritten wird und keine Ausnahme greift. Der für dieses Modell maßgebliche Wert ist grundsätzlich der Anschaffungswert nach den besonderen Regeln des Modells.
Kann ich Hypothekenzinsen in Spanien abziehen?
Zinsen und andere Finanzierungskosten können bei der Ermittlung der Erträge aus Immobilienvermögen innerhalb der durch das IRPF-Gesetz festgelegten Grenzen abzugsfähig sein. Die spanische Behandlung darf nicht mit dem britischen System der Steuerermäßigung für Finanzierungskosten verwechselt werden.
Was passiert, wenn ich die britische Wohnung verkaufe?
Der Verkauf kann im Vereinigten Königreich und auch in Spanien steuerpflichtig sein, wenn Sie weiterhin in Spanien steuerlich ansässig sind. Der Gewinn muss in beiden Rechtsordnungen berechnet und das Abkommen sowie die Anrechnung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung müssen korrekt angewendet werden.
Können wir Steuererklärungen vergangener Jahre prüfen?
Ja. Bei Barcelona Tributario können wir Einkommensteuererklärungen, das Modell 720 und britische Unterlagen vergangener Steuerjahre prüfen, um Fehler, nicht genutzte Anrechnungen oder Risiken zu erkennen, die vor einer Prüfung bereinigt werden sollten.