Si tenemos un piso, una casa o cualquier otro inmueble de valor elevado y queremos transmitirlo a nuestros hijos, una de las primeras preguntas es si resulta mejor hacerlo ahora mediante una donación o esperar a que lo reciban en herencia.
Donar un inmueble a los hijos en Cataluña puede generar impuestos tanto para quien recibe la propiedad como para quien la entrega. Por eso no debemos calcular únicamente el Impuesto sobre Donaciones.
En una misma operación pueden intervenir el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el IRPF del progenitor, la plusvalía municipal y, en determinados patrimonios, consecuencias futuras en Patrimonio, grandes fortunas o planificación sucesoria.
En Barcelona Tributario somos abogados fiscalistas especializados en planificación patrimonial, donaciones y sucesiones en Cataluña. Antes de acudir al notario, calculamos qué ocurre si donamos ahora y lo comparamos con el escenario de mantener el inmueble hasta una futura herencia.
Respuesta rápida: para saber si interesa donar un inmueble a los hijos en Cataluña debemos calcular al menos tres impuestos: Donaciones para el hijo, IRPF para el padre o madre y posible plusvalía municipal. Después debemos comparar ese coste con el de una futura herencia. En inmuebles muy revalorizados, el IRPF del donante puede ser el factor que cambie completamente la decisión.
¿Qué impuestos se pagan al donar un piso a un hijo?
Hay que diferenciar qué paga cada persona.
Donar un inmueble de alto valor a tus hijos en Cataluña puede suponer un ahorro fiscal significativo… o un coste inesperado si no se planifica bien. Nuestros abogados fiscalistas analizan tu caso antes de que firmes nada.
El hijo: Impuesto sobre Donaciones
El hijo que recibe gratuitamente el inmueble es quien debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la modalidad de donaciones.
El padre o madre: posible IRPF
Para el progenitor, regalar el inmueble puede producir una ganancia patrimonial aunque no reciba dinero a cambio.
Plusvalía municipal
Si se transmite un terreno de naturaleza urbana o un inmueble que incorpora ese suelo, también debemos comprobar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En una transmisión gratuita, el sujeto pasivo es normalmente quien adquiere el terreno o derecho, es decir, el hijo.
Cuánto paga un hijo por una donación en Cataluña
Existe una diferencia muy importante entre la tarifa general del impuesto y la tarifa reducida para determinadas donaciones entre familiares próximos.
Tarifa reducida entre padres e hijos
Cuando se cumplen los requisitos legales y formales, las donaciones entre ascendientes y descendientes pueden aplicar actualmente una tarifa reducida:
- 5 % hasta 200.000 euros de base liquidable.
- 7 % sobre el tramo entre 200.000 y 600.000 euros.
- 9 % sobre la parte que supera los 600.000 euros.
Esta escala es especialmente relevante cuando queremos donar un inmueble a los hijos en Cataluña.
La escritura pública es fundamental
La tarifa reducida para grupos I y II exige cumplir los requisitos de formalización previstos en la normativa.
En una donación inmobiliaria debemos estructurar correctamente la operación en escritura pública y liquidar posteriormente el impuesto.
El patrimonio previo del hijo también importa
Después de calcular la cuota íntegra se aplica un coeficiente relacionado con el parentesco y el patrimonio preexistente del donatario.
Para hijos y otros contribuyentes de grupos I y II, los coeficientes actuales son:
- Hasta 500.000 euros de patrimonio preexistente: 1,00.
- Entre 500.000 y 2.000.000 euros: 1,10.
- Entre 2.000.000 y 4.000.000 euros: 1,15.
- Más de 4.000.000 euros: 1,20.
Por eso dos hijos que reciben exactamente el mismo inmueble pueden no soportar necesariamente el mismo coste si su patrimonio previo es diferente.
¿Existe una reducción del 95 % por donar una vivienda al hijo?
No existe una reducción general del 95 % simplemente porque un padre done su vivienda a un hijo.
Este es un punto que genera mucha confusión.
Primera vivienda habitual del hijo
Cataluña sí contempla una reducción del 95 % para determinadas donaciones de una vivienda que vaya a constituir la primera vivienda habitual del descendiente, o de dinero destinado a adquirirla.
Pero esta reducción está sometida a requisitos y tiene un límite máximo.
Requisitos relevantes
Entre otras condiciones, actualmente debemos comprobar:
- Que sea la primera vivienda habitual del descendiente.
- Que el donatario no tenga más de 36 años, salvo determinados supuestos de discapacidad.
- Que se cumpla el límite de renta previsto legalmente.
- Que se respeten los requisitos de residencia y mantenimiento.
- Que la operación se formalice correctamente.
El límite general de la reducción es actualmente de 60.000 euros, ampliable en determinados supuestos de discapacidad.
Por tanto, en un inmueble valorado, por ejemplo, en 800.000 euros no debemos interpretar que automáticamente dejaremos exento el 95 % de todo su valor.
La reducción del 95 % de la vivienda habitual en herencias es diferente
Parte de la confusión procede de las reglas aplicables a las sucesiones.
En una herencia, Cataluña contempla una reducción del 95 % por la adquisición de la vivienda habitual de la persona fallecida para determinados familiares y dentro de los límites legales.
Esta reducción sucesoria no debe trasladarse automáticamente a una donación en vida.
Precisamente por eso, antes de donar un inmueble a los hijos en Cataluña debemos comparar la fiscalidad de ambos escenarios.
El impuesto que muchos olvidan: IRPF del padre o madre
Este puede ser el coste más importante de toda la operación.
A efectos del IRPF, una donación puede generar una ganancia patrimonial para quien entrega el inmueble.
Ejemplo conceptual
Imaginemos que compramos un piso hace muchos años por 200.000 euros y actualmente su valor fiscal a efectos de la transmisión se sitúa muy por encima.
Aunque regalemos el piso y no recibamos un solo euro, puede existir una ganancia patrimonial sometida a IRPF.
Cómo se calcula
Debemos comparar el valor fiscal de adquisición, teniendo en cuenta los ajustes legalmente aplicables, con el valor de transmisión determinado conforme a las reglas fiscales de las transmisiones lucrativas.
La ganancia resultante se integra, con carácter general, en la base del ahorro.
Tipos del ahorro
Actualmente la escala estatal y autonómica conjunta alcanza los siguientes tipos:
- 19 %.
- 21 %.
- 23 %.
- 27 %.
- 30 % para la parte correspondiente a los tramos superiores.
En inmuebles muy revalorizados, este IRPF puede ser económicamente más relevante que el propio Impuesto sobre Donaciones.
Excepción muy importante: donante mayor de 65 años
La Ley del IRPF contempla una exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia en los términos legalmente previstos.
Esto puede cambiar completamente el análisis.
Si el inmueble que queremos donar a nuestros hijos en Cataluña es nuestra vivienda habitual y cumplimos los requisitos de la exención, debemos estudiar específicamente este escenario antes de descartar la donación.
Si se transmite únicamente la nuda propiedad o se estructura una reserva de usufructo, conviene revisar además cómo encaja la operación concreta en las reglas fiscales aplicables.
¿Por qué una herencia puede resultar fiscalmente diferente?
En una transmisión por fallecimiento no se produce para el causante la misma ganancia patrimonial en IRPF que puede aparecer en una donación en vida.
Este elemento es especialmente relevante cuando el inmueble ha acumulado una plusvalía muy elevada.
Donación
Podemos tener:
- Impuesto sobre Donaciones para el hijo.
- IRPF para el progenitor.
- Plusvalía municipal.
Herencia
Debemos estudiar:
- Impuesto sobre Sucesiones.
- Reducciones y bonificaciones aplicables.
- Plusvalía municipal.
- Valor fiscal de adquisición para el heredero.
No debemos decidir entre donar y heredar comparando únicamente las tarifas del ISD.
Qué valor debemos declarar por el inmueble
Desde 2022 debemos prestar especial atención al valor de referencia.
Si existe valor de referencia
A efectos del Impuesto sobre Donaciones, los inmuebles con valor de referencia deben valorarse por la mayor de estas magnitudes:
- Valor de referencia.
- Valor declarado por los interesados.
Si no existe valor de referencia
La base se determina atendiendo a la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración.
Por eso no recomendamos fijar simplemente un valor reducido en escritura con la intención de pagar menos.
Plusvalía municipal en una donación
Si el inmueble es urbano debemos estudiar también la plusvalía municipal.
En las transmisiones gratuitas, la normativa atribuye la condición de contribuyente a la persona que adquiere el terreno o el derecho.
El importe dependerá, entre otros factores, del municipio, del valor catastral del suelo, del periodo de generación y de las reglas aplicables en el momento de la transmisión.
En determinados supuestos también debemos estudiar si existe realmente un incremento de valor del terreno.
¿Puedo donar únicamente la nuda propiedad?
Sí podemos estudiar una donación de la nuda propiedad reservándonos el usufructo.
Cada donación inmobiliaria es única: el valor del bien, el perfil del donante y el del donatario determinan la carga fiscal real. Solicita un estudio personalizado y toma la mejor decisión para tu patrimonio familiar.
Es una fórmula habitual cuando el propietario quiere anticipar parte de la transmisión, pero continuar utilizando el inmueble o percibiendo sus alquileres.
Qué conserva el usufructuario
Dependiendo de cómo se configure el derecho, puede mantener el uso y disfrute del inmueble durante su vida.
El hijo recibe inicialmente la nuda propiedad
Tributa por el valor del derecho que está adquiriendo.
Habrá que estudiar la consolidación posterior
Cuando se extinga el usufructo y el hijo adquiera el pleno dominio existe una tributación específica de la consolidación.
Por tanto, donar la nuda propiedad no significa eliminar el impuesto correspondiente al usufructo. En buena medida estamos distribuyendo fiscalmente la adquisición en distintos momentos.
¿Donar la nuda propiedad siempre permite pagar menos?
No.
Puede tener mucho sentido desde el punto de vista patrimonial, pero debemos calcular:
- Impuesto inicial por la nuda propiedad.
- IRPF del donante.
- Plusvalía municipal.
- Tributación de la futura consolidación.
- Valor de los derechos transmitidos.
Solo después podremos compararlo con donar el pleno dominio o mantener el inmueble hasta la herencia.
¿Podemos donar el piso a varios hijos?
Sí, pero estaremos creando una copropiedad si todos reciben porcentajes del mismo inmueble.
Fiscalmente cada hijo será contribuyente respecto de la parte que recibe y se tendrá en cuenta su situación patrimonial.
El problema puede aparecer después
Si un hijo quiere vender y otro quiere mantener el inmueble pueden aparecer conflictos de gestión.
En patrimonios con varios inmuebles puede resultar más razonable estudiar una distribución de activos que evite crear copropiedades innecesarias.
¿Tiene sentido repartir la donación durante varios años?
Debemos ser muy cuidadosos con esta estrategia.
La normativa catalana obliga a acumular, cuando procede, las donaciones y determinados pactos sucesorios recibidos del mismo donante durante los tres años anteriores.
Por tanto, dividir artificialmente una única operación en varias donaciones próximas no garantiza que podamos aprovechar repetidamente los primeros tramos de la tarifa.
¿Y si antes aportamos el inmueble a una sociedad?
No recomendamos crear una sociedad únicamente con la idea de “meter el piso y después donar las participaciones”.
La aportación inicial del inmueble puede generar consecuencias fiscales propias y la futura donación de participaciones solo disfrutará de beneficios de empresa familiar cuando se cumplan realmente todos los requisitos.
Una sociedad patrimonial que simplemente mantiene un inmueble no se convierte automáticamente en empresa familiar.
Qué plazo tenemos después de firmar la donación
En Cataluña, la persona que recibe la donación debe presentar el modelo 651 y pagar el impuesto, con carácter general, dentro del plazo de un mes desde el acto o contrato.
El plazo se computa de fecha a fecha.
Después también debemos gestionar, cuando corresponda:
- Plusvalía municipal.
- Inscripción registral.
- IRPF del donante en su declaración anual.
Qué información necesitamos para calcular si conviene donar
Antes de donar un inmueble a los hijos en Cataluña recomendamos tener como mínimo:
- Valor actual del inmueble.
- Valor de referencia.
- Fecha y precio de adquisición.
- Gastos e inversiones realizados.
- Uso del inmueble.
- Edad del donante.
- Si constituye su vivienda habitual.
- Patrimonio previo del hijo.
- Edad e ingresos del hijo.
- Existencia de otros hijos.
- Resto del patrimonio familiar.
Con estos datos podemos calcular diferentes alternativas.
Cómo trabajamos en Barcelona Tributario
En Barcelona Tributario no empezamos recomendando una donación.
Empezamos haciendo números.
1. Calculamos la donación completa
Estimamos Donaciones, IRPF y plusvalía municipal.
2. Revisamos las reducciones realmente aplicables
Primera vivienda del descendiente, empresa familiar u otros beneficios específicos cuando correspondan.
3. Calculamos el escenario de herencia
Comparamos qué ocurriría si el propietario mantuviese el inmueble.
4. Estudiamos usufructo y nuda propiedad
Cuando el objetivo familiar lo justifica, calculamos también esta alternativa.
5. Analizamos el conjunto del patrimonio
La decisión sobre un inmueble puede afectar a la distribución futura entre diferentes herederos.
6. Coordinamos la estructura antes de la escritura
Una vez escogida la alternativa fiscal y patrimonial adecuada, la operación puede formalizarse de forma coherente con el análisis realizado.
Conclusión: donar no siempre significa pagar menos que heredar
Donar un inmueble a los hijos en Cataluña puede ser una buena decisión patrimonial, pero no debemos tomarla únicamente mirando el Impuesto sobre Donaciones.
El hijo puede beneficiarse de la tarifa reducida aplicable entre familiares próximos, pero el progenitor puede generar una ganancia patrimonial considerable en su IRPF.
En determinados casos, como la transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años, este análisis puede cambiar de forma importante.
También debemos revisar valor de referencia, plusvalía municipal, patrimonio previo del hijo, posibles reducciones, usufructo, nuda propiedad y el efecto que la operación tendrá sobre la futura herencia.
Por eso, antes de donar un inmueble a los hijos en Cataluña, lo correcto es comparar al menos la donación del pleno dominio, la posible donación de nuda propiedad y el escenario de sucesión.
En Barcelona Tributario somos abogados fiscalistas especializados en donaciones, sucesiones y planificación patrimonial en Cataluña. Analizamos cada impuesto antes de la escritura para que la familia conozca el coste real de cada alternativa.
Preguntas frecuentes sobre donar un inmueble a los hijos en Cataluña
¿Estás pensando en transmitir un inmueble de alto valor a tus hijos? No actúes sin asesoramiento especializado. En Barcelona Tributario te explicamos todas las opciones disponibles en Cataluña para hacerlo de forma eficiente y segura.