Wenn wir zwei, drei, fünf oder mehr Wohnungen zur Vermietung kaufen wollen, ist eine der ersten steuerlichen Fragen, die wir klären müssen, ob wir sie privat erwerben oder eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona gründen sollten.
Die Antwort hängt nicht allein von der Anzahl der Wohnungen ab.
Wir müssen analysieren, welche Art der Vermietung wir betreiben werden, welchen Gewinn wir voraussichtlich erzielen, ob wir die Mieteinnahmen privat nutzen oder reinvestieren wollen, welche Finanzierung wir benötigen und was langfristig mit dem Vermögen geschieht.
Bei Barcelona Tributario sind wir Steueranwälte mit Spezialisierung auf Vermögensplanung und Immobilieninvestitionen in Barcelona. Bevor wir eine Gesellschaft gründen, berechnen wir das Szenario als Privatperson und vergleichen es mit einer Investition über eine Gesellschaft, um festzustellen, welche Struktur für jeden Investor sinnvoll ist.
Kurzantwort: Die Gründung einer Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona kann interessant sein, wenn wir ein Portfolio aufbauen, Gewinne reinvestieren, Gesellschafter aufnehmen oder eine Immobilientätigkeit professionalisieren möchten. Sie führt jedoch nicht immer zu einer niedrigeren Steuerlast. Bei der Wohnraumvermietung kann eine Privatperson bestimmte Erleichterungen auf den positiven Nettogewinn anwenden, die einer Gesellschaft nicht in gleicher Weise zustehen. Deshalb müssen wir die Zahlen vor dem ersten Kauf berechnen.
Ich werde mehrere Wohnungen in Barcelona kaufen: Privatperson oder Gesellschaft?
Dies ist der Vergleich, den wir vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags anstellen sollten.
Sie denken darüber nach, mehrere Immobilien in Barcelona zu kaufen, und wissen nicht, ob Sie eine Gesellschaft benötigen? Unsere Steueranwälte analysieren Ihren konkreten Fall und erläutern Ihnen, welche Struktur für Sie geeignet ist, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Privater Kauf
Die Immobilien gehören unmittelbar dem Investor, und die erzielten Mieteinnahmen werden in dessen Einkommensteuererklärung angegeben.
Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, können wir zahlreiche mit der vermieteten Immobilie verbundene Aufwendungen absetzen, darunter Finanzierungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Grundsteuer (IBI), Versicherungen, bestimmte Rechtskosten und Abschreibungen.
Kauf über eine Gesellschaft
In diesem Fall ist das Unternehmen Eigentümer der Immobilie.
Die Einnahmen und Aufwendungen fließen in das Ergebnis der Gesellschaft ein, und der Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer.
Es gibt jedoch einen wesentlichen Unterschied: Das Geld der Gesellschaft ist nicht automatisch privates Geld des Gesellschafters.
Wenn wir die Gewinne später als Dividenden entnehmen wollen, müssen wir auch die Besteuerung des Gesellschafters analysieren.
Der Fehler, einfach die Einkommensteuer mit 25 % Körperschaftsteuer zu vergleichen
Dies ist wahrscheinlich der häufigste Fehler bei der Prüfung einer Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona.
Wir können nicht den höchsten Grenzsteuersatz der Einkommensteuer mit dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz vergleichen und daraus schließen, dass eine Gesellschaft immer weniger Steuern zahlt.
Privatpersonen können abzugsfähige Aufwendungen geltend machen
Bei Vermietungen können wir die steuerlich zulässigen Aufwendungen abziehen, bevor wir den Nettogewinn berechnen.
Die Wohnraumvermietung kann Steuerermäßigungen bei der Einkommensteuer erhalten
Bei Vermietungen zu Wohnzwecken kann auf den positiven Nettogewinn eine Ermäßigung angewendet werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Für Verträge, die dem aktuellen Regelwerk unterliegen, gilt eine allgemeine Ermäßigung von 50 %, die in bestimmten Fällen auf 60 %, 70 % oder 90 % steigen kann.
Dies kann den Vergleich zwischen Privatperson und Gesellschaft vollständig verändern.
Bei der Gesellschaft endet die Besteuerung nicht zwingend mit der Körperschaftsteuer
Wenn wir den Gewinn privat ausgeben möchten, kann bei der Dividendenausschüttung eine zweite Besteuerung anfallen.
Wir müssen daher Folgendes vergleichen:
- Steuern während der Bewirtschaftung.
- Besteuerung bei Entnahme der Gewinne.
- Besteuerung eines künftigen Verkaufs.
- Kosten für die Unterhaltung der Struktur.
- Vermögen und Erbschaften.
Beispiel für die Frage, die wir tatsächlich beantworten müssen
Stellen wir uns einen Investor vor, der vier Wohnungen in Barcelona kaufen möchte.
Es reicht nicht zu fragen:
“Wie viel Steuern zahlt eine SL?”
Wir müssen Folgendes wissen:
- Preis jeder Wohnung.
- Finanzierung.
- Voraussichtliche Mieteinnahmen.
- Aufwendungen.
- Art des Mietvertrags.
- Persönliche Einkünfte des Investors.
- Bedarf, Geld zu entnehmen.
- Reinvestitionsplan.
- Verkaufshorizont.
- Bestehendes Vermögen.
Erst dann können wir berechnen, ob eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona tatsächlich sinnvoll ist.
Welche Steuern zahlt eine Immobiliengesellschaft?
Die Gesellschaft berechnet ihren Gewinn, indem sie von ihren Einnahmen die steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen abzieht.
Körperschaftsteuer
Der allgemeine Körperschaftsteuersatz beträgt 25 %, doch derzeit gelten für bestimmte kleine Unternehmen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, abweichende Sätze.
Wir sollten nicht davon ausgehen, dass jede Immobiliengesellschaft diese ermäßigten Sätze automatisch anwenden kann.
Vermögensverwaltende Gesellschaft
Steuerlich kann eine vermögensverwaltende Gesellschaft vorliegen, wenn mehr als die Hälfte ihres Vermögens aus Wertpapieren oder Wirtschaftsgütern besteht, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit dienen.
Diese Einstufung kann den Zugang zu bestimmten steuerlichen Anreizen ausschließen.
Daher darf eine SL, die lediglich Wohnungen hält, nicht automatisch mit einem Immobilienunternehmen gleichgesetzt werden, das eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit ausübt.
Benötige ich einen Arbeitnehmer, damit die Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit gilt?
Dieser Punkt ist bei Immobilienstrukturen besonders wichtig.
Für die Zwecke des Körperschaftsteuergesetzes gilt die Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn zu ihrer Organisation mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag in Vollzeit beschäftigt wird.
Das bedeutet nicht, dass die künstliche Einstellung einer Person die gesamte Struktur automatisch zu einem Familienunternehmen macht.
Wir müssen prüfen, ob eine tatsächliche Organisation besteht, und anschließend die weiteren Voraussetzungen jeder Steuervergünstigung kontrollieren.
Kann eine Gesellschaft wesentlich mehr Aufwendungen absetzen als eine Privatperson?
So sollte man die Frage nicht stellen.
Auch eine Privatperson, die eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Aufwendungen absetzen, die zur Erzielung der Einkünfte erforderlich sind.
Dazu können gehören:
- Zinsen und Finanzierungskosten.
- Reparaturen und Instandhaltung.
- Grundsteuer (IBI) und bestimmte Gebühren.
- Gemeinschaftskosten.
- Versicherungen.
- Rechtsverteidigung.
- Abschreibungen.
Der Unterschied zwischen Privatperson und Gesellschaft sollte nicht einfach auf der Vorstellung beruhen, dass “das Unternehmen alles absetzen kann”.
Jede Aufwendung muss die steuerlichen Voraussetzungen erfüllen und ordnungsgemäß nachgewiesen sein.
Wann kann die Nutzung einer Gesellschaft interessant sein?
Eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona kann bei bestimmten Investitionsmodellen sinnvoller werden.
Wir möchten Gewinne systematisch reinvestieren
Wenn das Ziel darin besteht, den Gewinn in der Gesellschaft zu belassen, um neue Erwerbe zu finanzieren, erfolgt keine unmittelbare Ausschüttung an den Gesellschafter.
Dies kann den Aufbau und die unternehmerische Reinvestition erleichtern.
Es gibt mehrere Investoren
Eine Gesellschaft ermöglicht es, Beteiligungsquoten festzulegen und Regeln durch Satzung sowie gegebenenfalls Gesellschaftervereinbarungen zu bestimmen.
Wir möchten verschiedene Projekte trennen
Bei größeren Strukturen können wir prüfen, ob es sinnvoll ist, Vermögenswerte oder Projektentwicklungen in unterschiedlichen Gesellschaften zu trennen.
Es besteht eine echte Immobilientätigkeit
Wenn das Portfolio ein ausreichendes Volumen erreicht und eine echte unternehmerische Organisation besteht, kann die steuerliche Analyse ganz anders ausfallen als bei einer Person, die lediglich zwei vermietete Wohnungen besitzt.
Wir möchten eine umfassendere Unternehmensstruktur ordnen
Wenn der Investor bereits operative Gesellschaften, Co-Investoren oder andere Tätigkeiten hat, kann es sinnvoll sein, eine Gesellschafts- oder Holdingstruktur zu prüfen.
Wann kann es sinnvoll sein, die Wohnungen privat zu halten?
Es gibt auch Situationen, in denen die Gründung einer Gesellschaft mehr Kosten als Vorteile mit sich bringt.
Wenige Immobilien
Bei einem kleinen Portfolio müssen die Kosten für Buchhaltung, gesellschaftsrechtliche Pflichten, Steuern und Gesellschaftsverwaltung mit jedem möglichen Vorteil verglichen werden.
Wohnraumvermietung
Die bei bestimmten Wohnraummietverhältnissen anwendbaren Einkommensteuerermäßigungen können dazu führen, dass die effektive Besteuerung einer Privatperson deutlich niedriger ist, als es der bloße Blick auf ihren Grenzsteuersatz vermuten lässt.
Wir benötigen die Mieteinnahmen zum Leben
Wenn alle von der Gesellschaft erzielten Gewinne jährlich an den Gesellschafter ausgeschüttet werden sollen, müssen wir die Besteuerung dieser Dividenden in die Berechnung einbeziehen.
Es besteht keine echte unternehmerische Tätigkeit
Die Gründung einer SL macht aus der Vermögensverwaltung allein noch keine wirtschaftliche Tätigkeit.
Kauf von Wohnungen in Barcelona: Achtung bei der ITP
Die Erwerbsbesteuerung ist für Personen, die mehrere Immobilien in Katalonien aufbauen möchten, besonders wichtig geworden.
Allgemeiner Tarif
Bei Erwerben, die der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer unterliegen, wendet Katalonien derzeit einen progressiven allgemeinen Tarif für Immobilien an.
Die Skala beginnt bei 10 % und kann bei Immobilien mit höherem Wert je nach Stufe 13 % erreichen.
Großvermieter
Seit 2025 gibt es zudem einen besonderen Satz von 20 % für bestimmte Käufe von Wohnungen durch Steuerpflichtige, die als Großvermieter gelten.
Kauf ganzer Wohngebäude
Für bestimmte Fälle des Erwerbs ganzer Wohngebäude gilt ebenfalls ein Satz von 20 %.
Dies ist besonders relevant für Investoren, die rasch ein Portfolio aufbauen möchten.
Vor jedem Erwerb müssen wir die Situation des Käufers zum Zeitpunkt der Transaktion prüfen.
Ist eine SL oder eine Immobilienholding besser?
Eine Holding sollte nicht automatisch der Ausgangspunkt sein.
In der Regel ist ihre Prüfung sinnvoll, wenn mehrere Gesellschaften oder Tätigkeiten unter einer Muttergesellschaft organisiert werden sollen.
Was eine Holding bieten kann
Sie kann es ermöglichen, das Eigentum an verschiedenen Gesellschaften zu zentralisieren, neue Investitionen zu strukturieren und bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge zu erleichtern.
Dividenden zwischen Gesellschaften können von der Regelung nach Artikel 21 des Körperschaftsteuergesetzes profitieren, wenn dessen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was eine Holding nicht bewirkt
Sie macht Immobilien nicht automatisch zu steuerbefreiten Vermögenswerten.
Sie beseitigt die Körperschaftsteuer nicht.
Sie ermöglicht keine private Entnahme von Geld, ohne dessen Besteuerung zu prüfen.
Und sie garantiert auch nicht eigenständig die Anwendung der Regelung für Familienunternehmen.
Kann ich die Wohnungen in der Gesellschaft halten und die Regelung für Familienunternehmen anwenden?
Dies ist ein weiterer Bereich, in dem wir Vereinfachungen vermeiden müssen.
Eine ungeeignete Struktur von Anfang an kann Sie Tausende Euro an unnötigen Steuern kosten. Vereinbaren Sie ein erstes Gespräch mit unserem Team und gestalten Sie Ihre Immobilieninvestition in Barcelona steuereffizient.
Damit bestimmte Beteiligungen Zugang zu Vergünstigungen im Zusammenhang mit Familienunternehmen erhalten können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.
Unter anderem müssen wir analysieren:
- Ob die Gesellschaft eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt.
- Ob ihre Haupttätigkeit in der Vermögensverwaltung besteht oder nicht.
- Beteiligungsquote.
- Leitungsfunktionen.
- Vergütung aus diesen Funktionen.
- Welche Vermögenswerte tatsächlich der Tätigkeit dienen.
Bei der Immobilienvermietung ist außerdem das Vorliegen der erforderlichen unternehmerischen Organisation besonders relevant.
Die Gründung einer Gesellschaft, weil wir die Wohnungen künftig an unsere Kinder übertragen möchten, garantiert daher nicht automatisch eine Erbschaftsteuerermäßigung von 95 %.
Was geschieht, wenn ich die Wohnungen bereits auf meinen Namen halte?
Wenn wir bereits privat Eigentümer sind, kann die spätere Übertragung auf eine Gesellschaft steuerliche Kosten verursachen.
Wir können einen Kaufvertrag, eine Sacheinlage oder andere Modelle nutzen, müssen zuvor jedoch deren Folgen analysieren.
Einkommensteuer
Die Einlage oder Übertragung kann bei der Privatperson einen Veräußerungsgewinn auslösen.
Indirekte Steuern
Je nach Gestaltung der Transaktion müssen wir Mehrwertsteuer, ITP und AJD prüfen.
Kommunale Wertzuwachssteuer
Bei Grundstücken städtischer Natur müssen wir auch die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke analysieren.
Steuerneutralität
Für Umstrukturierungsvorgänge bestehen bestimmte Sonderregelungen, deren Anwendung jedoch konkrete Voraussetzungen erfordert.
Wir sollten nicht davon ausgehen, dass wir die Wohnungen ohne steuerliche Kosten “auf die SL übertragen” können.
Warum es meist besser ist, die Struktur vor dem Kauf zu prüfen
Wenn wir den Erwerb noch nicht vorgenommen haben, haben wir wesentlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten.
Wir können von Anfang an entscheiden, wer als Käufer auftreten soll.
Dadurch vermeiden wir, später eine Übertragung aus unserem Privatvermögen auf die Gesellschaft prüfen zu müssen.
Deshalb empfehlen wir, eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona vor Unterzeichnung der nächsten Reservierungsvereinbarung zu prüfen und nicht erst, nachdem das gesamte Portfolio aufgebaut wurde.
Und wenn ich ausländischer Investor bin?
Barcelona zieht zahlreiche Investoren an, die noch keine Steuerresidenten in Spanien sind oder Vermögen in anderen Ländern halten.
In diesen Fällen müssen wir zusätzlich analysieren:
- Steuerliche Ansässigkeit des Investors.
- Doppelbesteuerungsabkommen.
- Besteuerung von Dividenden.
- Internationale Finanzierung.
- Verbundene Geschäfte.
- Vermögen und große Vermögen.
- Künftiger Verkauf.
- Erbschaftsplanung.
Die Gründung einer spanischen Gesellschaft kann durchaus möglich sein, doch wir sollten nicht nur die Besteuerung des Unternehmens in Spanien untersuchen.
Schützt eine SL mein Privatvermögen vollständig?
Die beschränkte Haftung ist ein rechtlich wichtiger Unterschied, sollte jedoch nicht als absoluter Schutz verstanden werden.
Die Gesellschaft haftet für ihre Verpflichtungen mit ihrem Vermögen.
Es kann jedoch persönliche Sicherheiten gegenüber Banken, Haftungen von Geschäftsführern und weitere Fälle geben, in denen wir die konkrete Situation prüfen müssen.
Wie wir eine Immobilieninvestition bei Barcelona Tributario analysieren
Bevor wir eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona empfehlen, analysieren wir das gesamte Projekt.
1. Aktuelles Vermögen
Bestehende Immobilien, Investitionen, Gesellschaften, Finanzierung und Vermögenssituation.
2. Nächste Erwerbe
Wie viele Immobilien wir kaufen möchten, Preis und Lage.
3. Art der Nutzung
Wohnraumvermietung, befristete Vermietung, touristische Vermietung, sofern möglich, Geschäftsräume oder andere Modelle.
4. Erwartete Rentabilität
Einnahmen, Aufwendungen, Finanzierung und geschätzter Nettogewinn.
5. Privatperson
Wir berechnen die ungefähre Besteuerung unter Berücksichtigung der anwendbaren Aufwendungen und Ermäßigungen.
6. Gesellschaft
Wir berechnen Körperschaftsteuer, Gesellschaftskosten und was geschieht, wenn wir die Gewinne später ausschütten.
7. Kauf und künftiger Verkauf
Wir berücksichtigen Erwerbssteuern und die mögliche Steuerbelastung bei der Veräußerung.
8. Vermögen und Erbschaften
Wenn das Volumen es rechtfertigt, analysieren wir auch die vermögens- und erbrechtlichen Auswirkungen.
Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich eine Gesellschaft?
Es gibt keine magische steuerliche Zahl.
Es ist nicht richtig zu sagen, dass wir ab zwei, drei oder fünf Immobilien immer eine SL gründen sollten.
Ein Investor mit fünf Wohnungen zur Wohnraumvermietung kann sich in einer völlig anderen Situation befinden als ein anderer Investor mit zwei Gewerberäumen, hoher Finanzierung und einem Plan, den gesamten Gewinn zehn Jahre lang zu reinvestieren.
Entscheidend ist das wirtschaftliche und steuerliche Gesamtergebnis.
Welche Fragen wir vor der Entscheidung beantworten müssen
- Wie viele Immobilien möchten wir kaufen?
- Welche Nettorendite erwarten wir?
- Werden wir sie als Wohnraum vermieten?
- Müssen wir die Mieteinnahmen privat nutzen?
- Werden wir die Gewinne reinvestieren?
- Wird es weitere Gesellschafter geben?
- Werden wir eine Finanzierung nutzen?
- Können wir zu Großvermietern werden?
- Planen wir, die Immobilien mittelfristig zu verkaufen?
- Möchten wir das Vermögen an unsere Kinder übertragen?
Mit diesen Antworten können wir beginnen, die Struktur zu gestalten.
Fazit: Die Gesellschaft ist nicht das Ziel, sondern ein mögliches Instrument
Die Gründung einer Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona kann eine sehr nützliche Struktur sein, wenn ein gewisses Volumen, Reinvestitionen, mehrere Investoren oder eine echte unternehmerische Tätigkeit vorliegen.
Wir sollten sie jedoch nicht allein deshalb gründen, weil die Körperschaftsteuer niedriger zu sein scheint als der Grenzsteuersatz der Einkommensteuer.
Eine Privatperson kann Aufwendungen absetzen und bei bestimmten Wohnraumvermietungen erhebliche Ermäßigungen auf den positiven Nettogewinn anwenden.
Eine Gesellschaft kann ihrerseits die Reinvestition und Organisation eines Portfolios erleichtern, bringt aber Kosten, Buchführungspflichten und eine mögliche zweite Besteuerung mit sich, wenn der Gewinn den Gesellschafter erreicht.
Außerdem müssen wir in Katalonien die Erwerbsbesteuerung, die mögliche Eigenschaft als Großvermieter, Vermögen, große Vermögen und die künftige Übertragung des Portfolios in die Analyse einbeziehen.
Bei Barcelona Tributario sind wir Steueranwälte mit Spezialisierung auf Immobilieninvestitionen und Vermögensplanung in Barcelona. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Barcelona zu gründen, prüfen wir zunächst die Zahlen, damit die Struktur Ihrer tatsächlichen Investitionsstrategie entspricht.
Häufige Fragen zu Gesellschaften für Immobilieninvestitionen in Barcelona
Jeder Investor hat ein anderes Steuerprofil: Was bei anderen funktioniert, muss für Sie nicht optimal sein. Teilen Sie uns mit, wie viele Immobilien Sie haben oder erwerben möchten, und wir helfen Ihnen, die vorteilhafteste Gesellschaftsstruktur zu wählen.